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商品房销售市场调研报告
截止今年5月20日，我市房地产预售面积为51.41万㎡，同比下降28.20%，网签销售面积80.59万/㎡，同比上涨3.40%，导致房地产市场下行主要原因有：
1、金融机构对房地产市场的影响。房地产企业、个人贷款购房受到“住房贷款占比”影响，2020年12月31日，央行在官网发布了“关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知”。《通知》给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”。这两道红杠执行后，意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理更加严格。
2、受疫情及市场大环境经济不景气等多重影响，房地产购买行为明显减少，购买者观望情绪较大，市场销售受到了一定影响，造成销售大幅下降。加之，当前房地产空置（库存量）率比较高，由于房地产投资总量的不断增加，空置面积也在上升（注：预判全市累计房屋库存量约260万㎡，不包括自建自用的房屋库存量），导致房地产开发项目销售滞后。同时，个别房地产开发企业也面临经营、资金回笼慢等多重困难。
二、下步工作建议与措施
建议：1、注重合理规划，宏观调控土地的供给。一是政府要加强对房地产土地储备宏观调控的供给，严控房地产土地的投放量（注：根据国土部门提供近五年市房地产土地挂网成交量:2016年约1342.65亩；2017年约1407.04亩；2018年约1739.2 亩；2019年约1877.21亩；2020年约2318亩），依据近五年房地产土地投入数据来看，因大量批准房地产土地的供给量，造成房地产市场量供大于求现象；二是政府要根据房地产市场需求量、全市人口城镇化率需求占比量及容积率比例来宏观调控投放土地供给量；三是各相关职能部门严格加大力度控制城市个人自建自用和零星插建性开发，见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，配套建设。
措施： 1、进一步加强推进房地产市场持续平稳健康发展。按照促消费，调结构，扩投资，防风险的要求，政府继续出台促进房地产市场平稳发展的相关有力政策（如出台优惠奖励政策、举办房交会等促销活动），推行房地产市场调控措施，推动房地产业持续平稳发展；
2、改善基础设施建设。加大对新建区和高品质居住社区配套公共的建设力度，完善小区基础设施和公共设施。提高楼盘品质，优化居住环境，推进建设高品质住房；如小区配套设施公厕、学校（幼儿园）、超市、健身场等这些基础配套设施；
3、各相关职能部门继续加强房地产市场监管。加大对房地产市场违法违规行为的查处力度。进一步对新建商品住房预、销售管理。全面加强商品房预售资金监管，认真履行商品房预售款监管职责，对销售（代销）机构完善准入机制，完善信用等级评定管理制度。依法查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，加大处罚和曝光力度，对问题严重的企业要依法查处。