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度假旅游综合体项目考察报告
随着国民收入的提高，旅游产业的发展也从景点旅游时代逐步迈向度假旅游时代，根据OTA的数据，2016年全国在线度假旅游交易规模约为962.9亿元，约占线上旅游市场的16.3%，并以年均20%的增长率，快速的发展。而集合吃、住、玩、游、购、娱要素，全年龄化、一站式的度假旅游综合体，已经成为游客外出度假的主要出行目的地。本次考察选择三亚、深圳、珠海、北京，不同IP类型的度假旅游综合体项目，做为研究对象进行分析，为下步“十里金滩”小镇的金沙度假综合体项目决策做参考。
一、引进国外IP的度假旅游综合体
国内引进国外主题公园的IP，建设度假旅游综合体主要有，上海迪士尼主题公园、北京环球影城、嘉兴山水六旗乐园、三亚亚特兰蒂斯酒店等，这次选择三亚的亚特兰蒂斯酒店为考察对象，具体情况如下。
三亚亚特兰蒂斯酒店（度假综合体）。亚特兰蒂斯酒店为科兹纳集团（Kerzner Group）所有的IP品牌，目前全球有三家亚特兰蒂斯酒店，分别为。
开业于1998年，2007年12月扩容完工的巴哈马天堂岛亚特兰蒂斯酒店（如图一、图二）；
图一：
图二：
开业于2008年11月的迪拜棕榈岛亚特兰蒂斯酒店（如图三、图四）；
图三：
图四：
试营业于2018年5月，由复兴集团投资建设的三亚亚特兰蒂斯酒店（如图五、图六）。
图五：
图六：
（一）项目基本概况
三亚亚特兰蒂斯项目总占地约为806亩（537360平方米），项目总投资约为104.6亿元，其中亚特兰斯酒店项目（包括房地产）投资为89.7亿元，亚特兰蒂斯水上乐园项目投资为14.9亿元，是集酒店、娱乐、餐饮、购物、演艺、物业、国际会展及特色海洋文化体验，八大丰富业态于一体的大型综合体。项目分为，度假酒店、水上乐园等度假配套和房地产三部分组成。
1、度假酒店。酒店包括自带水族馆建筑面积约建筑面积约24.5万平方米，其中酒店塔楼高239米共49层，裙房地上2层，包括1314间全海景度假客房、21间餐厅及酒吧、超过5000平方米的会议中心，3500平方米的酒店奢侈品商场。失落的空间水族馆有30个观赏池，17000吨总蓄水量。
2、水上乐园。亚特兰蒂斯水上乐园及海豚湾总占地面积约19.5万平方米，是目前世界最大的亚特兰蒂斯水上乐园，由全球最专业的水上乐园规划公司——美国HSA设计。其中一期投入运营的水上乐园部分占地约10万平方米，有“海神之跃”等17项游玩内容组成，是全中国唯一全年运营的水上公园，全园13000吨淡水加热实现26-28度冬季恒温。正在建设还未投入运营的海豚湾，包括海豚湾公园、海狮乐园和可容纳1800位观众的海豚湾剧场。
3、房地产。三亚亚特兰蒂斯项目的可售房地产项目“棠岸”，位于项目东侧地块，总占地面积约22.9万平方米，总建筑面积约11.8万平方米，由807套瞰海公寓约7.4万平方米，197套亲海别墅约4.4万平方米。其中公寓有80-115㎡两房、175-185㎡三房户型；别墅在售主力户型80-500㎡，公寓精装45000元/平米，别墅120000-140000/平米。
（二）考察分析
1、顶级的度假综合体。三亚亚特兰蒂斯项目应该是中国目前最好的度假旅游综合体，超星级的酒店、海洋IP元素浓郁的水乐园和水族馆、完的善文化、商业及娱乐配套，打造了一个梦幻般的度假区。顶级完善的配套对周边的酒店项目产生了巨大的挤压力，如今典集团改变了与其相邻的海棠湾红树林度假酒店的规划，“砍掉”了所有业态配套，变成了一个纯酒店项目，目前海棠湾其它度假酒店的定价，只能对标亚特兰蒂斯酒店进行折扣。
2、项目经营情况分析。三亚亚特兰蒂斯项目作为一个典型的综合性度假目的地+度假地产的项目，主要经营收入如下。一地产，作为短期内主要的现金收入源，按目前定价，整个“棠岸”项目可售总额约为95亿，目前网签认购签约金额约为61亿元。通过前期销售，目前整个项目的负债率基本已控制在50%左右，如果清盘，项目负债率可以控制在20%甚至更低。二水乐园及水族馆。亚特兰蒂斯水上乐园规划日均接待7000-14000人，人均占地面积高达27平方米，是当前中国舒适度最高的水上乐园。稳定运营后估计每年可吸引至少219万人次的国内外游客到访，目前全年平均票价约275元，全年水乐园门票收入约为6亿元。水族馆门票168元，年平均接待游客不会超过100万人次，门票收入约1.6亿元。合计上限约为7.6亿元门票收入。三度假酒店。在三亚，酒店入住率超90%的全年约为15天，80-90%入住率的约为44天，70-80%入住率的约为71天，60-70%入住率的约为71天，50-60%入住率的约为104天，50%以下约为60天。亚特兰蒂斯房价约1300-10000元，全年客房收入上限约为11亿元，非客房收入约为6亿元，合计为17亿元。
3、存在问题。三亚的海棠湾已成为世界酒店品牌追逐落地的区域，但目前阶段，单纯高端酒店的投资尺度与其回报能力比较已不具可行性，必定寻找各自可以平衡的现金流或融资策略。三亚亚特兰蒂斯度假旅游综合体短期内年营收上限约为25亿元，与迪拜的亚特兰蒂斯年年营收约38亿元相比仍有较大差距。亚特兰蒂斯这种高举高打的极致路线，是一把“双刃剑”。虽然房地产可以回收大部分投资，但度假地产多以出售返租的形式卖出，出售之后会持续产生租金支出。加之高规格的酒店和文旅娱乐板块本身的日常维持费用非常高昂，如果客流不足，这些华丽的设施就会成为巨大的包袱。
二、自创主题公园IP的度假旅游综合体
国内企业自创亲子主题公园IP，建设度假旅游综合体已成为一种新的发展趋势，主要有华侨城集团、长隆集团、华强方特集团等，这次选择珠海长隆海洋度假区为考察对象，具体情况如下。